Le Démembrement de Propriété

Le démembrement de propriété est un outil d’optimisation fiscale fortement apprécié pour les successions.

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, tout en respectant la loi.

Au sein du « droit de propriété », on retrouve 3 composantes :

-l’usus : droit d’user du bien

-le fructus : droit d’en tirer des fruits, des revenus,

-l’abusus : droit d’en disposer.

Le démembrement consiste donc à diviser les 3 composantes du droit de propriété.

Autrement dit, la pleine propriété correspondrait à :

Pleine Propriété = Usufruit (usus + fructus) + Nue-propriété (abusus).

L’usufruitier a le pouvoir de jouir du bien directement ou d’en tirer des revenus. Le nu-propriétaire a le pouvoir de disposer du bien au terme de l’usufruit.

Achat en démembrement de propriété :

L’achat en démembrement simple permet à des parents d’acquérir l’usufruit d’un bien immobilier, tandis que leur enfant achète sa nue-propriété. Les parents profitent (jouissent) du bien leur vie durant et, à leur décès, l’enfant reçoit la pleine propriété sans devoir verser de droits de succession (en franchise fiscale).

L’achat en démembrement croisé est utilisé en pratique par les couples non mariés ou pacsés. Dans cette hypothèse, les partenaires achètent chacun une part d’usufruit et une part de nue propriété du bien immobilier. Lors du décès du premier d’entre eux, le survivant conserve ses parts de nue-propriété et d’usufruit. Il conserve donc la jouissance du bien.

L’achat en démembrement immobilier croisé via une SCI : dans cette hypothèse, chacun des associés est nu-propriétaire d’une partie et usufruitier de l’autre partie. Après la constitution de la SCI, il faut démembrer la totalité des parts et attribuer à chacun des associés un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Lors de l’ouverture de la succession, l’usufruit et la nue-propriété se reconstituent pour former à nouveau la pleine propriété, le tout en franchise de droits, sans payer de droits de succession.

Malgré sa complexité, le démembrement de propriété permet d’optimiser la fiscalité de vos biens dans le cadre d’une gestion de patrimoine.

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